Как безопасно купить квартиру?

Покупка или продажа квартиры в Хабаровске как и в любом другом городе России имеет определенные  юридические тонкости. Покупателям и продавцам квартир крайне важно иметь представление обо всех «подводных камнях», чтобы безопасно провести сделку, не оставшись без денег и жилья.  Некоторые посредники, нацеленные на проведение сделки любой ценой,  зачастую скрывают или не договаривают обо всех рисках, подстерегающих продавцов и покупателей квартир.

Юристы компании ООО «Правовой стандарт»  подготовили  рекомендации и советы, которые помогут Вам избежать ошибок и исключить риски при купле-продаже квартиры.

Рекомендации покупателю квартиры:

                 1.  Чтобы Вам не говорил собственник квартиры или посредник, всегда сами по документам проверяйте юридическую чистоту предлагаемой к покупке квартиры. Не стоит полагаться на устные заверения собственника и посредника, не стесняйтесь просить копии документов на квартиру. 

                  Для оценки юридической чистоты недостаточно посмотреть одно только свидетельство о праве собственности продавца на квартиру.   Необходимо проверить все правоустанавливающие документы.

                Для этого Вам нужно попросить  у продавца документы, на основании которых он сам приобрел право собственности на квартиру. Это могут быть самые разные документы. Но чаще всего этого договор купли-продажи или договор дарения.  Это так же может быть договор приватизации, или свидетельство о праве на наследство.

                Попросите продавца предоставить Вам копии этих документов. Эти документы никакого секрета не имеют. Поэтому, если продавец или посредник под разными предлогами уклоняется от предоставления Вам копий правоустанавливающих документов, то высока вероятность, что они, что-то скрывают и соответственно есть повод задуматься о добросовестности их намерений.

                Кроме проверки правоустанавливающих документов, покупателю квартиры необходимо получить Выписку из реестра прав на недвижимое имущество (далее - Выписка) в отношении квартиры, которую Вы хотите приобрести.    Такие Выписки выдают любому лицу.

Для получения Выписки по квартире, находящейся Хабаровском крае или  Еврейской автономной области, необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю) по адресу г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74. Имея при себе паспорт и 200 рублей, Вы получите Выписку в день обращения.

Итак, Вы имеете на руках копии правоустанавливающих документов продавца и Выписку.  

На что нужно обратить внимание?

В первую очередь на основании Выписки  проверьте, на самом ли деле продавец является собственником квартиры.

Посмотрите дату - когда продавец стал собственником.  Лучшим вариантом является   ситуация, когда продавец владеет квартирой более трех лет.  В этом случае, снижается риск судебных притязаний  со стороны  предыдущего собственника, который в свое время передал право собственности вашему продавцу.  Это обусловлено истечением  трехлетнего срока исковой давности. Кроме этого, у продавца не будет необходимости занижать в договоре фактическую стоимость квартиры до 1 млн. рублей, поскольку  он освобождается от уплаты налога на доход от продажи квартиры.

Во вторую очередь, на основании Выписки проверьте, отсутствуют ли обременения или правопритязания на данную квартиру. Отсутствие обременений и правопритязаний свидетельствует о том, что собственник может свободно продать квартиру. Обременениями, как правило,  являются арест или залог. При наличии ареста или залога продать квартиру не получиться. Наличие правопритязаний само по себе не является препятствием для продажи квартиры, но свидетельствует  о том, что кто-то еще претендует на эту квартиру.  А это обстоятельство, над которым покупателю стоит задуматься.

2. Проверяйте отсутствие самовольной перепланировки или реконструкции.

Покупка квартиры с самовольно произведенной перепланировкой - это очень опасное приобретение. Покупателя, купившего квартиру, в которой произведена самовольная перепланировка,   могут обязать  привести ее в первоначальное состояние, что в отдельных случаях является весьма затратным.

Для того чтобы не купить «кота в мешке» попросите у продавца копию технического и кадастрового паспорта. Находясь в квартире, сверьте идентичность схемы в паспорте и   фактического расположения комнат, дверных и оконных проемов, балкона и других элементов квартиры. 

Данная осмотрительность поможет Вам избежать серьезных проблем с жилищной инспекцией и местной администрацией в будущем.      

                3.  Порядок оплаты квартиры.

                Это самый ответственный момент в сделке.

                До того как Вы согласуете в договоре с продавцом порядок и сроки оплаты Вам необходимо знать следующее.

                Для  того, чтобы Вы стали полноправным собственником квартиры   Управление Росреестра по Хабаровскому краю должно произвести два регистрационных действия:

первое - зарегистрировать договор;

второе -  зарегистрировать переход права собственности.

                Очень часто покупатели производят расчеты за квартиру до подачи документов на регистрацию или сразу после нее. Это очень рискованно для покупателя, поскольку можно остаться без денег и не получить право собственности.

                Для  того чтобы избежать этих рисков, целесообразно придерживаться следующего порядка расчетов.

                До передачи продавцу денег за квартиру, необходимо сначала сдать документы на регистрацию договора без регистрации перехода права собственности.  После получения из Управления Росреестра  зарегистрированного договора,  покупатель может смело производить расчет за квартиру.  После этого, можно сдавать документы на регистрацию  перехода права собственности.  

При перепечатке и/или публикации ссылка на сайт www.lawyertop.ru   обязательна